上海房租最近是涨还是跌(上海的租房市场解析)

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“哥,这里有一套一室户3500(元),你要不要来看看……”

这是中介小刘一天内打的第二十个电话,只要之前在他这租过房,留过联系方式,他都会一一拨通。

“最近感觉房子租金都降了,多的降一千,少的也降了三五百吧。”小刘表示。

这样的感受真实吗?甚至还有自媒体说,“上海租房市场快速崩塌”,我们分析了全国和上海的数据,发现真相其实是……

冬季房租下降是周期性现象

首先,冬季房租下降是一种周期现象。

住房租赁市场也存在淡期、旺期。一般而言,每年2至3月春节后的“返城季”、7至8月的“毕业季”是租房市场的旺季,这个时候租金环比涨幅较高。

9月后,租房市场进入淡季,需求下降,房租的价格也随之降低,统计数据表明,9月后,房租的环比负增长,也就是所谓的“降价出租”是常态。

今年也不例外,9月后全国房租平均每月下降0.1%。

从数据来看,一线城市的平均租金其实还是比较抗跌的,租金降幅最多的,是三、四线城市。

根据中指数据,在全国重点50城中,有19个城市住宅租金累计上涨,31个城市累计下跌。

涨幅较多的是三亚、长沙等地,累计涨幅在3%以上。而跌幅较大的,是温州、徐州、郑州等地,跌幅都达到5%以上。

上海租金变化不大

今年一月以来,上海住宅租金虽有小幅波动,但与去年相比变化不大,符合正常周期变化。且从环比和同比来看,近两个月平均租金有所上涨。

截至11月,上海平均租房租金在84元/平方米。

从各区来看,11月仅有青浦、金山两个区租金同比、环比皆下降,并且同比跌幅较多,分别下降1.39%和1.84%。

而像静安、徐汇等中心城区,租金还处于上涨的趋势,静安同比上涨0.37%,环比上涨了0.81%。

供需关系发生了一些变化

中介小刘表示,市场不好或许与租客支付能力下降有关。

根据中指数据的调查,在计划搬迁、换租的群体中,有接近40%是因为收入的预期降低,需要更换至更便宜的房子。

另外一个重要原因是,保租房的加速供应,也在一定程度上对市场租房的租金起到平抑效果。

2023年,住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给,扎实推进棚户区改造,新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)”。

数据显示,截至今年第三季度,全国筹集建设保障性租赁住房204万套(间)任务已完成72%,预计2023年底累计筹集规模将达到565万套。

其中,一线城市2023年计划筹建保障性住房都在7万套(间)以上。很多二线、三线城市也纷纷落地保租房筹集计划。

保租房对市场影响如何?

以浦江镇、周康、松江新城三个上海保租房供应量最大的板块为例,通过分析这三个区域个人房源成交租金价格,可以看到三个区块房租同比2022年降幅都超过了3.5%。

可见,短期内,受到居民收入预期降低的影响,同时保障性住房的增加分流了市场化租住的需求,租房价格确实出现了一定的波动,但从长期来看,随着经济的复苏,居民收入的提高,租房市场也将继续回暖。